Au moment de la rédaction de l’annonce de vente de votre bien ou de sa présentation aux candidats acquéreurs, il est indispensable d’en indiquer la surface, de répertorier le nombre de pièces qui le composent et de les définir correctement.
Voici les règles principales qui vous permettront d’établir de façon claire et juste le relevé de ces éléments, nécessaires à la présentation de votre bien.
Quelles sont les définitions légales ?
Surface privative dite Loi Carrez : superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Surface habitable (Loi Boutin) : La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Nota : Il existe plusieurs autres définitions de surface mais qui ne seront pas abordées ici, par soucis de simplification, car elles ne vous seront d’aucune utilité dans le cadre de votre démarche de vente.
Choisir le bon critère en fonction de votre situation :
Il sera alors important de préciser la méthode de calcul choisie.
Notre avis : il nous paraît plus juste et cohérent d’utiliser les règles de mesure de la loi Carrez, puisque cette méthode est imposée dans le cadre de la vente d’appartement. En outre, elle tient compte à la fois de l’espace de vie habitable & potentiellement habitable, ce qui sera plus à même d’éveiller l’intérêt d’un futur propriétaire, qui pourra y voir le potentiel d’évolution de l’habitabilité du bien.
Détail des méthodes de calcul
Les 2 méthodes de calcul sont assez proches.
Toutes 2 prennent en compte exclusivement :
Ce qui les distinguent :
La superficie Loi Carrez concerne la superficie privative, habitable et potentiellement habitable (inclut les combles ou les sous-sols aménageables par exemple)
La superficie habitable vise les surfaces immédiatement habitables d’un bien, sans travaux d’aménagement et intérieures au logement (sans qu’il soit nécessaire de passer par l’extérieur pour y accéder
Présentation Schématique Superficie Loi Carrez :
Comment mesurer concrètement et efficacement votre bien ?
La vente d’un appartement impose de produire une attestation de superficie, pour laquelle il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel, de par la technicité de certaines mesures.
Notre avis : Produire une attestation de superficie pour la vente d’une maison représente un coût supplémentaire (variable suivant la dimension de votre maison : environ 150 à 250 € pour une maison de taille moyenne), mais fournira une information fiable et précise à présenter à vos candidats acquéreurs.
Si vous décidez de mesurer vous-même votre logement, il sera judicieux et bien plus pratique d’utiliser un télémètre laser, que l’on trouve dans le commerce dès 30 € environ (magasins de bricolage ou sur internet). Un investissement somme toute assez modique eu égard aux nombreux services qu’il vous rendra.
La règle communément admise en matière de vente immobilière, est de comptabiliser toutes les pièces de vie d’une surface comprise entre 9 et 30 m2. Sont exclus : cuisine, salle de bains, salle d’eau, wc et de manière générale, tous les espaces techniques (celliers, caves, garages, greniers…)
Séjour – Salon – Salle à manger
La salle de séjour est la pièce du logement dédiée aux divertissements de la famille.
Le salon est la pièce destinée à la réception des invités.
La salle à manger est la pièce consacrée à la prise des repas.
Souvent, séjour et salon ne sont pas distingués, et donc assimilés à un même espace.
Salle de bains – Salle d’eau
La salle de bains est la pièce où l’on peut prendre un bain, donc dotée d’une baignoire.
La salle d’eau ne comporte qu’une douche.
La dimension, ou la présence d’un wc, n’influent pas sur la qualification de ces pièces.
Balcon – Terrasse - Loggia
Le balcon est une extension suspendue située en hauteur. C’est un prolongement extérieur de la façade. Il ne repose pas sur le sol.
La terrasse est un élément extérieur, relié ou pas à un bâtiment. Elle repose sur le sol ou sur une avancée de l’étage inférieur.
La surface n’influe pas dans la distinction de ces deux éléments. Le balcon est accessible depuis une ou plusieurs pièces de l’appartement ou de la maison. La terrasse peut disposer d’un accès par l’extérieur.
En copropriété, le balcon est en principe privatif alors que la terrasse est généralement un élément commun (au sens structurel) dont l’usage peut cependant être privatif.
La loggia est un lieu extérieur, qui se situe généralement en étage, couvert, se caractérisant par un renfoncement en retrait par rapport à la façade principale. Une de ses faces au minimum est fermée. Elle offre normalement une communication vers le bâtiment auquel elle est adossée.
Grenier - Combles
Le grenier se définit comme l’espace situé à l’étage supérieur d’une maison, sous les combles. Il servait autrefois à entreposer le grain.
Le comble se définit comme la construction surmontant un édifice, comportant la charpente et le toit. On parle également du volume situé entre le dernier étage (le plafond) et le toit.
Concrètement, cela signifie que grenier et comble représentent les mêmes choses, sur le plan de l’espace.
Le grenier évoquera plutôt un espace de rangement ou de stockage ; le comble sera envisagé comme un espace possiblement aménageable, et donc, habitable. Ainsi, on dit que le grenier se trouve dans le comble.
On parle de comble perdu lorsque rien ne peut y être stocké. On y trouve en général une charpente légère et croisée dont la disposition empêche tout aménagement. Au contraire, on parlera de grenier, lorsqu’on peut s’en servir de lieu de stockage ou de rangement.
Comment déterminer si les combles sont aménageables ?
Un comble est aménageable s’il répond à ces critères :
Mezzanine – Pièce aveugle – Pièces en « enfilade »
Une mezzanine est une sorte de niveau intermédiaire situé entre deux étages, ou aménagé dans une pièce disposant d’une certaine hauteur de plafond.
Habituellement, elle peut être considérée comme une pièce si sa surface est > à 9m2 et sa hauteur sous plafond de 1,80m minimum (1,90m à 2,20m préconisés).
Une pièce aveugle est une pièce qui ne dispose d’aucune ouverture vers l’extérieur ou dont l’emplacement se situe à plus de 6 mètres d’une ouverture extérieure. Elle ne peut être considérée comme une pièce au sens de la Loi Carrez.
Les pièces ou espaces en enfilade sont des pièces dont l’accès est conditionné par la traversée d’une autre pièce. Elles peuvent être considérées comme des pièces à part entière, mais il est important de préciser cette particularité à vos candidats acquéreurs.
Voici les règles principales qui vous permettront d’établir de façon claire et juste le relevé de ces éléments, nécessaires à la présentation de votre bien.
1. Déterminer la surface de votre bien
Quelles sont les définitions légales ?
Surface privative dite Loi Carrez : superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Surface habitable (Loi Boutin) : La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Nota : Il existe plusieurs autres définitions de surface mais qui ne seront pas abordées ici, par soucis de simplification, car elles ne vous seront d’aucune utilité dans le cadre de votre démarche de vente.
Choisir le bon critère en fonction de votre situation :
Vous vendez un appartement
- Vous devez obligatoirement utiliser les règles de mesure de la Loi Carrez.
Vous vendez une maison
Pour la vente d’une maison, il n’existe pas d’obligation légale de faire mesurer la superficie.
La surface est donc donnée à titre indicatif, et ne possède aucune valeur contractuelle.
La surface est donc donnée à titre indicatif, et ne possède aucune valeur contractuelle.
- Pour renseigner vos acquéreurs, vous avez le choix d’utiliser les règles de mesure de la Loi Carrez ou de la surface habitable.
Il sera alors important de préciser la méthode de calcul choisie.
Notre avis : il nous paraît plus juste et cohérent d’utiliser les règles de mesure de la loi Carrez, puisque cette méthode est imposée dans le cadre de la vente d’appartement. En outre, elle tient compte à la fois de l’espace de vie habitable & potentiellement habitable, ce qui sera plus à même d’éveiller l’intérêt d’un futur propriétaire, qui pourra y voir le potentiel d’évolution de l’habitabilité du bien.
Détail des méthodes de calcul
Les 2 méthodes de calcul sont assez proches.
Toutes 2 prennent en compte exclusivement :
- Les espaces clos et couverts
- Les hauteurs sous plafond supérieures à 1,80 mètres
Ce qui les distinguent :
La superficie Loi Carrez concerne la superficie privative, habitable et potentiellement habitable (inclut les combles ou les sous-sols aménageables par exemple)
La superficie habitable vise les surfaces immédiatement habitables d’un bien, sans travaux d’aménagement et intérieures au logement (sans qu’il soit nécessaire de passer par l’extérieur pour y accéder
Présentation Schématique Superficie Loi Carrez :
Présentation Schématique Surface habitable :
Exemple d’attestation de superficie Loi Carrez réalisée par un professionnel :
Comment mesurer concrètement et efficacement votre bien ?
La vente d’un appartement impose de produire une attestation de superficie, pour laquelle il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel, de par la technicité de certaines mesures.
Notre avis : Produire une attestation de superficie pour la vente d’une maison représente un coût supplémentaire (variable suivant la dimension de votre maison : environ 150 à 250 € pour une maison de taille moyenne), mais fournira une information fiable et précise à présenter à vos candidats acquéreurs.
Si vous décidez de mesurer vous-même votre logement, il sera judicieux et bien plus pratique d’utiliser un télémètre laser, que l’on trouve dans le commerce dès 30 € environ (magasins de bricolage ou sur internet). Un investissement somme toute assez modique eu égard aux nombreux services qu’il vous rendra.
2. Définir le nombre de pièces
La règle communément admise en matière de vente immobilière, est de comptabiliser toutes les pièces de vie d’une surface comprise entre 9 et 30 m2. Sont exclus : cuisine, salle de bains, salle d’eau, wc et de manière générale, tous les espaces techniques (celliers, caves, garages, greniers…)
Récapitulatif des pièces comptabilisées :
3. Qualifier les différents espaces
Séjour – Salon – Salle à manger
La salle de séjour est la pièce du logement dédiée aux divertissements de la famille.
Le salon est la pièce destinée à la réception des invités.
La salle à manger est la pièce consacrée à la prise des repas.
Souvent, séjour et salon ne sont pas distingués, et donc assimilés à un même espace.
Salle de bains – Salle d’eau
La salle de bains est la pièce où l’on peut prendre un bain, donc dotée d’une baignoire.
La salle d’eau ne comporte qu’une douche.
La dimension, ou la présence d’un wc, n’influent pas sur la qualification de ces pièces.
Balcon – Terrasse - Loggia
Le balcon est une extension suspendue située en hauteur. C’est un prolongement extérieur de la façade. Il ne repose pas sur le sol.
La terrasse est un élément extérieur, relié ou pas à un bâtiment. Elle repose sur le sol ou sur une avancée de l’étage inférieur.
La surface n’influe pas dans la distinction de ces deux éléments. Le balcon est accessible depuis une ou plusieurs pièces de l’appartement ou de la maison. La terrasse peut disposer d’un accès par l’extérieur.
En copropriété, le balcon est en principe privatif alors que la terrasse est généralement un élément commun (au sens structurel) dont l’usage peut cependant être privatif.
La loggia est un lieu extérieur, qui se situe généralement en étage, couvert, se caractérisant par un renfoncement en retrait par rapport à la façade principale. Une de ses faces au minimum est fermée. Elle offre normalement une communication vers le bâtiment auquel elle est adossée.
Grenier - Combles
Le grenier se définit comme l’espace situé à l’étage supérieur d’une maison, sous les combles. Il servait autrefois à entreposer le grain.
Le comble se définit comme la construction surmontant un édifice, comportant la charpente et le toit. On parle également du volume situé entre le dernier étage (le plafond) et le toit.
Concrètement, cela signifie que grenier et comble représentent les mêmes choses, sur le plan de l’espace.
Le grenier évoquera plutôt un espace de rangement ou de stockage ; le comble sera envisagé comme un espace possiblement aménageable, et donc, habitable. Ainsi, on dit que le grenier se trouve dans le comble.
On parle de comble perdu lorsque rien ne peut y être stocké. On y trouve en général une charpente légère et croisée dont la disposition empêche tout aménagement. Au contraire, on parlera de grenier, lorsqu’on peut s’en servir de lieu de stockage ou de rangement.
Comment déterminer si les combles sont aménageables ?
Un comble est aménageable s’il répond à ces critères :
- Une hauteur sous plafond de 1,80m minimum.
- La pente de la toiture doit être > à 30°, mais l’idéal est de 45° environ, afin de maximiser l’espace habitable.
Mezzanine – Pièce aveugle – Pièces en « enfilade »
Une mezzanine est une sorte de niveau intermédiaire situé entre deux étages, ou aménagé dans une pièce disposant d’une certaine hauteur de plafond.
Habituellement, elle peut être considérée comme une pièce si sa surface est > à 9m2 et sa hauteur sous plafond de 1,80m minimum (1,90m à 2,20m préconisés).
Une pièce aveugle est une pièce qui ne dispose d’aucune ouverture vers l’extérieur ou dont l’emplacement se situe à plus de 6 mètres d’une ouverture extérieure. Elle ne peut être considérée comme une pièce au sens de la Loi Carrez.
Les pièces ou espaces en enfilade sont des pièces dont l’accès est conditionné par la traversée d’une autre pièce. Elles peuvent être considérées comme des pièces à part entière, mais il est important de préciser cette particularité à vos candidats acquéreurs.