2. 1ère option : Vendre votre bien Occupé
– Comment faire ?
Vous avez fait le choix de vendre votre bien occupé et donc, de ne pas donner congé à votre locataire.
- Aucune formalité particulière n’est à accomplir.
Votre locataire n’est pas prioritaire à l’achat.
Il est cependant, dans votre intérêt commun de le tenir informé de votre intention de vendre. Pourquoi ?
- Par respect et cordialité.
- Par respect et cordialité.
- Ouvrir le champs des possibles : la situation où un locataire s’est montré spontanément disposé à acquérir son logement s’est déjà plus d’une fois présentée. Ce cas de figure facilite évidemment la démarche de vente.
- Pour l’organisation des visites (en principe : 2 heures par jour ouvrables). Il est dans votre intérêt d’établir entre vous une coopération qui facilitera la planification des visites.
- Votre locataire peut rester dans les lieux après la vente. Il change simplement de propriétaire
- Pas de modification du bail
- Le loyer reste inchangé
3. 2ème option : Vendre votre bien Libre
– Comment faire ?
Vous avez fait le choix de vendre votre bien libre et donc, de donner congé à votre locataire.
A noter que les règles diffèrent : elles sont plus souples lorsqu'’il s’agit d’une location en meublé.
- Le congé est à donner au moins :
- 6 mois avant l’échéance du bail pour un bien non meublé
- 3 mois avant l’échéance du bail pour un bien meublé
- 2 cas de figure à envisager :
1. Vous êtes hors délai pour donner congé à votre locataire
- Vous êtes trop proche de l’échéance (- de 6 mois / - de 3 mois pour un meublé)
- L’échéance est trop éloignée : vous voulez le vendre avant.
1 Seule solution : vendre votre logement occupé (avec votre locataire en place)
2. Vous êtes dans les délais pour donner congé à votre locataire
Vous décidez de donner congé à votre locataire, qui va donc disposer d’un droit de préemption pour acheter votre bien, c’est-à-dire qu’il sera prioritaire à l’achat.
A noter cependant pour une location en meublé que le locataire ne dispose pas de cette prérogative.
Donner congé à un locataire pour vendre : les règles
Le congé est obligatoire lorsque le locataire occupe le bien au titre de résidence principale.
(Résidence principale : logement d'habitation effectif, lieu de résidence habituel, avec sa famille et où le centre des intérêts matériels et professionnels se trouvent). S’il ne s’agit pas de la résidence principale du locataire, les règles du contrat de location doivent être appliquées.
- Quand donner le congé ?
- Dans quel délai donner le congé (Délai de préavis) ?
- Comment donner le congé ?
- Par lettre Recommandée avec A.R.
- Acte d’huissier
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement
- Quelle motivation indiquer dans le congé ?
(Pour mémoire : un congé peut être donné pour 3 motifs : Reprise personnelle du logement – Vente du logement – Un motif légitime et sérieux).
- À qui le congé doit-il être donné ?
(S’il y a plusieurs locataires ayant signé le bail, le congé doit être donné à chacun d’eux – Les époux et pacsés sont considérés co-titulaires du bail, même si un seul a signé. Un congé devra donc être donné aux deux époux ou pacsés).
- Contenu du congé ?
A noter : Le congé pour vendre doit reproduire intégralement les 5 premiers alinéas de l’article 15-II du la loi du 6 juillet 1989 + joindre une notice d’information pour une location vide (non meublée) relative aux obligations du bailleur et voies de recours et d’indemnisation du locataire
Le locataire dispose alors de 3 options :
1. Accepter l’offre au prix fixé par le vendeur
2. Refuser l’offre de prix
3. Négocier le prix de vente avec le propriétaire : faire une contre-proposition à un prix inférieur. Dans ce cas de figure, le locataire perd son droit de priorité.
A noter : si le propriétaire trouve un acheteur à un prix inférieur à celui proposé au locataire, il devra en aviser celui-ci, sinon la vente pourra être annulée. Cette nouvelle notification vaut offre de vente au profit du locataire pendant un mois. Si elle n’est pas acceptée dans le délai d’un mois, elle devient caduque.
Donner congé à son locataire pour vendre répond à une règlementation précise et contraignante, comportant certaines exceptions et situations spécifiques (Ex : vente par lot dans le même immeuble, « vente à la découpe »).
C’est pourquoi il est conseillé de vérifier ces dispositions avant de s’engager dans ces démarches. Pour cela, n’hésitez pas à demander conseil à votre notaire.