L'euphorie des transactions immobilières des 3 dernières années voit l'horizon se voiler par un contexte conjoncturel moins favorable, impacté par une hausse constante et rapide des taux d'intérêt.
Le contexte
Forte reprise de l'inflation (accélérée par la guerre en Ukraine), tensions sur les marchés financiers, hausse rapide des taux de crédit, hausse des prix de l'immobilier, l'année 2022 s'inscrit dans une conjoncture qui semble conduire à un tournant, dont les vendeurs de biens immobiliers doivent tenir compte dans leur projet de vente.
L'approche à avoir vis-à-vis des candidats acquéreurs devra en effet tenir compte des aléas accrus dans l'octroi des prêts, par les établissements de crédits.
Hausse rapide, constante et s'accélérant des taux d'intérêt
L'observatoire du Crédit Logement CSA confirme la tendance observée depuis début janvier 2022 : le mouvement haussier se poursuit et va en s'accélérant, laissant présager un dépassement de la barre des 2 % avant la fin de l'année.
En effet, le taux directeur de référence auxquels se re-financent les banques (0 en janvier - 1,65 % en juin) contraint les banques à répercuter cette hausse sur les crédits des particuliers.
On constate en juillet / août des taux moyens de :
L'augmentation semble se stabiliser en septembre, en attendant la publication du nouveau taux d'usure, prévue le 1er octobre.
Et les prévisions pour 2023 ne sont guère optimistes : Selon le groupe BPCE, les taux devraient atteindre les 3,5 % en 2023.
Durcissement des conditions d'octroi de prêts immobilier
En parallèle, depuis le 01 janvier 2002, les conditions d'octroi des prêts, dictées par le HSCF* se sont resserrées :
* HCSF - Haut Conseil de Stabilité Financière relevant du ministère de l'Economie
* Taux d'effort : rapport entre les revenus annuels et les charges d'annuelles d'emprunt
Un marché qui essaie de s'adapter
La période est donc compliquée. C'est un fait.
Pour autant, certains éléments tempèrent la situation.
D'abord, les emprunteurs bénéficient de crédits à des taux largement inférieurs à l'inflation.
Ensuite, les conditions de refinancement proposées par la BCE permettent de limiter une hausse trop rapide des taux des crédits. En outre, le taux d'usure* reste limité pour les prêts de longue durée.
Par ailleurs, des emprunteurs compensent la hausse des taux d'intérêt en allongeant la durée de leur prêt : on constate en effet une durée moyenne des emprunts à 20,33 ans. Un record.
Enfin, les banques conservent la possibilité de prêts dérogatoires aux conditions imposées par le HSCF, pour 20 % des crédits accordés.
* Taux d'usure : taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt
Quel impact pour les ménages pour leur projet immobilier ?
Conséquences directes et concrètes : les conditions d'emprunt se sont clairement durcies et le nombre de prêts accordés est en baisse.
S'ajoute à cela une poursuite des tendances à la hausse des prix de l'immobilier (sur l'ancien), après une période d'envolée. La tendance risque-t-elle de s'inverser avec une baisse des prix et le report de leur projet d'achat pour les ménages ? La probabilité est grande.
De la nécessité d'une plus grande implication dans l'appréciation des capacités de financement de votre acquéreur
Pour vous vendeur, ces éléments doivent être pris en considération avec la plus grande attention. Un engagement imprudent avec un acquéreur présentant un risque de rejet de sa demande de financement vous mettra en difficulté.
Ainsi et concrètement, si votre acquéreur n’obtient pas de prêt pour l’achat de votre bien, il vous faudra mettre en œuvre l’annulation du compromis de vente, par la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt. Cela peut générer quelques complications, et surtout, vous faire perdre inévitablement beaucoup de temps (plusieurs mois parfois).
C’est pourquoi toutes les démarches visant à vérifier la faisabilité financière de ce projet immobilier par l’acquéreur, avant la signature du compromis de vente, sont vivement conseillées.
Le contexte
Forte reprise de l'inflation (accélérée par la guerre en Ukraine), tensions sur les marchés financiers, hausse rapide des taux de crédit, hausse des prix de l'immobilier, l'année 2022 s'inscrit dans une conjoncture qui semble conduire à un tournant, dont les vendeurs de biens immobiliers doivent tenir compte dans leur projet de vente.
L'approche à avoir vis-à-vis des candidats acquéreurs devra en effet tenir compte des aléas accrus dans l'octroi des prêts, par les établissements de crédits.
Hausse rapide, constante et s'accélérant des taux d'intérêt
L'observatoire du Crédit Logement CSA confirme la tendance observée depuis début janvier 2022 : le mouvement haussier se poursuit et va en s'accélérant, laissant présager un dépassement de la barre des 2 % avant la fin de l'année.
En effet, le taux directeur de référence auxquels se re-financent les banques (0 en janvier - 1,65 % en juin) contraint les banques à répercuter cette hausse sur les crédits des particuliers.
On constate en juillet / août des taux moyens de :
- 1,5 % à 15 ans
- 1,70 % à 20 ans
- 2 % à 25 ans
L'augmentation semble se stabiliser en septembre, en attendant la publication du nouveau taux d'usure, prévue le 1er octobre.
Et les prévisions pour 2023 ne sont guère optimistes : Selon le groupe BPCE, les taux devraient atteindre les 3,5 % en 2023.
Durcissement des conditions d'octroi de prêts immobilier
En parallèle, depuis le 01 janvier 2002, les conditions d'octroi des prêts, dictées par le HSCF* se sont resserrées :
- Taux d'effort* (taux d'endettement), porté à un maximum de 35 %
- Durée de remboursement maximum de 25 ans (27 ans selon certains critères dérogatoires)
- Obligation de disposer d'un apport personnel (10 % en principe du bien immobilier)
* HCSF - Haut Conseil de Stabilité Financière relevant du ministère de l'Economie
* Taux d'effort : rapport entre les revenus annuels et les charges d'annuelles d'emprunt
Un marché qui essaie de s'adapter
La période est donc compliquée. C'est un fait.
Pour autant, certains éléments tempèrent la situation.
D'abord, les emprunteurs bénéficient de crédits à des taux largement inférieurs à l'inflation.
Ensuite, les conditions de refinancement proposées par la BCE permettent de limiter une hausse trop rapide des taux des crédits. En outre, le taux d'usure* reste limité pour les prêts de longue durée.
Par ailleurs, des emprunteurs compensent la hausse des taux d'intérêt en allongeant la durée de leur prêt : on constate en effet une durée moyenne des emprunts à 20,33 ans. Un record.
Enfin, les banques conservent la possibilité de prêts dérogatoires aux conditions imposées par le HSCF, pour 20 % des crédits accordés.
* Taux d'usure : taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt
Quel impact pour les ménages pour leur projet immobilier ?
Conséquences directes et concrètes : les conditions d'emprunt se sont clairement durcies et le nombre de prêts accordés est en baisse.
S'ajoute à cela une poursuite des tendances à la hausse des prix de l'immobilier (sur l'ancien), après une période d'envolée. La tendance risque-t-elle de s'inverser avec une baisse des prix et le report de leur projet d'achat pour les ménages ? La probabilité est grande.
De la nécessité d'une plus grande implication dans l'appréciation des capacités de financement de votre acquéreur
Pour vous vendeur, ces éléments doivent être pris en considération avec la plus grande attention. Un engagement imprudent avec un acquéreur présentant un risque de rejet de sa demande de financement vous mettra en difficulté.
Ainsi et concrètement, si votre acquéreur n’obtient pas de prêt pour l’achat de votre bien, il vous faudra mettre en œuvre l’annulation du compromis de vente, par la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt. Cela peut générer quelques complications, et surtout, vous faire perdre inévitablement beaucoup de temps (plusieurs mois parfois).
C’est pourquoi toutes les démarches visant à vérifier la faisabilité financière de ce projet immobilier par l’acquéreur, avant la signature du compromis de vente, sont vivement conseillées.