Dans un arrêt récent rendu le 8 décembre 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation précise les délais de prescription applicable en matière de vices cachés immobiliers.
La notion de vice caché correspond à un défaut découvert après l’acquisition d’un bien. L’acheteur ne doit donc pas en avoir eu connaissance au moment de l’achat.
L’arrêt de la Cour de cassation confirme un principe qui avait d’ores et déjà été établi par un arrêt du 1er octobre 2020 : l’acheteur peut introduire un recours contre le vendeur du bien dans un délai de deux ans après la découverte du vice.
C’est ce que dispose l’article 1648 du code civil : « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »
Cela signifie que si vous venez d’acheter un bien immobilier et que vous lui découvrez un défaut, vous avez la possibilité d’en avertir le vendeur afin de trouver un compromis. A défaut, il conviendra d’agir en justice dans un délai de 2 ans à compter de la découverte.
Cependant, il convient également de respecter le délai butoir de 20 ans tel que prévu par l’article 2232 du code civil : « le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit. »
Ce que rappelle l’arrêt de la Cour de Cassation du 8 décembre 2021 : « l'action en garantie des vices cachés doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente »
A savoir que si vous achetez un bien immobilier, vous avez 20 ans pour agir en justice. Passé ce délai, quand bien même vous découvrez un vice caché, aucune voie de recours ne vous sera ouverte, l’action étant définitivement éteinte.
Etienne MANGEOT - Avocat